088 2055 000
		Array
(
    [0] => nl
    [1] => us
)
		
Bel ons 088 2055 000
		Array
(
    [0] => nl
    [1] => us
)
		

Huur van bedrijfsruimte: hoe zit dat?

Als u een nieuwe bedrijfsruimte huurt, staat boven het huurcontract meestal “huurovereenkomst kantoorruimte” of “huurovereenkomst winkelruimte”. Ook als u geen kantoorruimte of winkelruimte huurt. Waarom staat dit er? En waarom is het belangrijk?

Het belangrijkste is om te weten dat de keuze voor “kantoorruimte” of “winkelruimte” significante gevolgen heeft voor de regels over duur en opzegging van de huurovereenkomst.

Twee soorten bedrijfsruimte in de wet

In de wet staan twee regelingen voor de huur van bedrijfsruimte.

De eerste regeling gaat over bedrijfsruimten voor:

  • hotels
  • restaurants
  • café’s
  • afhaalbedrijven of besteldiensten
  • “ambachtsbedrijven”, zoals een schoenmaker
  • kampeerbedrijven
  • “kleinhandelsbedrijven”

Met “kleinhandelsbedrijven” worden vooral winkelruimtes bedoeld, maar ook kapperszaken, kiosks en kleermakers vallen hieronder.

De regeling is te vinden in het Burgerlijk Wetboek vanaf artikel 290 van Boek 7. Daarom wordt deze categorie dan ook wel genoemd “winkelruimte” of “winkelruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW”. Ook “middenstandsbedrijfsruimte” wordt veel gebruikt.

De tweede regeling in de wet gaat over alle soorten bedrijfsruimte die niet in de eerste categorie vallen, zoals bijvoorbeeld:

  • kantoren
  • fabrieken
  • loodsen
  • werkplaatsen

De regeling voor deze soorten bedrijfsruimte staat in artikel 230a van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Daarom wordt deze vaak aangeduid als “artikel 230a-bedrijfsruimte”. En gek genoeg ook als: “kantoorruimte of andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”, hoewel kantoorruimte dus niet de enige soort bedrijfsruimte is die onder de regeling valt.

Waarom is het belangrijk?

Is de bedrijfsruimte een “middenstandsbedrijfsruimte”, dan moet de huurovereenkomst de regeling van artikel 290 toepassen. De huurder heeft dan verregaande huurbescherming.

De regeling voor de “winkelruimte” is bedoeld om bedrijven te beschermen die een “plaatsgebonden” onderneming hebben. Bijvoorbeeld een winkelier zonder webshop: Deze is afhankelijk is van zijn lokale klantenkring. Als de verhuurder de huur opzegt, kan de winkelier in de problemen komen omdat hij geen nieuwe winkelruimte in de buurt kan vinden. Verhuurders zijn vaak grote nationale of internationale bedrijven die niet altijd oog hebben voor het belang van de middenstander. Deze middenstander heeft daarom huurbescherming. Voor de “kantoorruimte” is dit minder nodig, de huurder van deze ruimte zal minder problemen ondervinden als bijvoorbeeld de verhuurder onverwacht de huur opzegt: De plaats van een kantoor is minder belangrijk dan de plaats van een winkel.

Huurbescherming voor de middenstander

De hoofdregels van de huurbescherming voor de “winkelier” zijn als volgt.

In de eerste plaats regels over de duur van de huur:

  • De eerste huurtermijn is 5 jaar of langer.
  • Als na 5 jaar niet is opgezegd, wordt de huur met 5 jaar verlengd.
  • De eerste huurtermijn kan ook langer zijn dan 5 jaar, bijvoorbeeld 7 jaar. De tweede termijn is dan 3 jaar (10 min 7).
  • Na de eerste 10 jaar kan iedere termijn worden afgesproken. Als na 10 jaar geen afspraken worden gemaakt, dan geldt de overeenkomst voor onbepaalde tijd.
  • De eerste huurtermijn kan ook 2 jaar of minder zijn. De huur eindigt dan automatisch. Als deze toch wordt verlengd, wordt deze eerste termijn omgezet naar 5 jaar en geldt de regeling die hierboven is beschreven.

Ook gelden er strikte regels voor de opzegging:

  • De opzegging moet geschieden bij deurwaardersexploit of aangetekende brief.
  • De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar.
  • De verhuurder is verplicht de opzeggingsgronden te vermelden.
  • Als de huurder na de opzegging door de verhuurder niet instemt met de beëindiging, eindigt de huur niet. De verhuurder moet dan een vordering bij rechter indienen om toch de huur te kunnen beëindigen.
  • De verhuurder kan alleen opzeggen op grond van in de wet genoemde redenen.

Dit betekent dat de verhuurder na 5 jaar alleen kan opzeggen om de volgende redenen:

  • De bedrijfsvoering van de huurder is niet “zoals een goed huurder betaamt”. Bijvoorbeeld: De huurder veroorzaakt ernstige overlast.
  • De verhuurder wil het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik nemen en heeft het gehuurde daartoe dringend nodig. De verhuurder vindt bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst niet kan worden voortgezet in verband met een voorgenomen renovatie.

Na 10 jaar komen daar de volgende opzeggingsgronden bij:

  • De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. De verhuurder zal dus moeten kunnen aantonen dat het aanbod voor de nieuwe huurovereenkomst redelijk is.
  • De verhuurder wil de bestemming van het gehuurde wijzigen volgens een bestemmingsplan.

Let op: Ook al heeft de verhuurder een van deze redenen, de rechter moet nog steeds instemmen met de opzegging als de huurder niet vrijwillig akkoord gaat!

Bij een geldige opzegging kan de huurder een tegemoetkoming in de kosten krijgen voor de verhuizing en inrichting. De huurder moet dan wel kunnen aantonen dat hij deze kosten echt heeft.

Laat de juiste huurovereenkomst opstellen

Het is belangrijk om te weten dat een verhuurder en een huurder niet zomaar kunnen afwijken van de huurbescherming voor de middenstander.

Krijgt u een huurovereenkomst aangeboden waar “kantoorruimte” boven staat, maar komt u in aanmerking voor de beschermende regeling voor de “winkelruimte”? Voorkom dan onduidelijkheid en geschillen door vooraf de juiste huurovereenkomst op te laten stellen.

Belangrijk is verder dat partijen bij een huurovereenkomst wel vrijwillig kunnen kiezen voor toepassing van de beschermende regeling voor de “winkelruimte”. Krijgt u een huurovereenkomst voor “kantoorruimte” voorgelegd, maar vind u dat er goede redenen zijn voor huurbescherming? Dan kunt u proberen deze gunstiger voorwaarden te laten opnemen.

Zowel voor verhuurder en huurder is verder het volgende van belang: Bij de 230a-bedrijfsruimte zijn er nauwelijks dwingende regels in de wet. U kunt dus grotendeels zelf de inhoud van de overeenkomst bepalen.

ROZ-modellen huurovereenkomst

Veel verhuurders en huurders maken gebruik van dezelfde standaardmodellen van de Raad voor Onroerende Zaken (de ROZ-modellen). Hierdoor lijkt het of dit de enige mogelijkheid is, of dat de inhoud van de huurovereenkomst al van te voren vastligt. Als u een zo’n model krijgt voorgelegd, realiseert u zich dan dat deze modellen niet verplicht zijn, en dat de voorwaarden onderhandelbaar zijn.

Advies over uw huurovereenkomst? Neem dan contact op met de bedrijfsjuristen van Crowe Peak.

Crowe Peak
Olympisch Stadion 24-28 1076 DE Amsterdam, Nederland
088 2055 000 contact@crowe-peak.nl