088 2055 000
		Array
(
    [0] => nl
    [1] => us
)
		
Bel ons 088 2055 000
		Array
(
    [0] => nl
    [1] => us
)
		

Onroerend goed: Uitponden of exploiteren?

Onroerende goederen zijn voor veel beleggers een interessante mogelijkheid. Eerder schreven wij over de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling in de erf- en schenkbelasting en onroerende goederen en dan met name de vraag: wel of geen onderneming? Recent was er in de vakpers aandacht voor een ander probleem: Wanneer wordt een onroerende zaak geëxploiteerd en wanneer is er sprake van uitponding van onroerende zaken?

Exploitatie van onroerend goed

Deze vraag is fiscaal belangrijk. Geëxploiteerd onroerend goed wordt gezien als een bedrijfsmiddel. Daarom mag op geëxploiteerd onroerend goed worden afgeschreven. Bij verkoop mag over de verkoopwinst een herinvesteringsreserve (HIR) worden gevormd, waardoor directe belastingheffing wordt vermeden en de winst wordt afgeboekt op de aanschaffingsprijs van een nieuw bedrijfsmiddel. Onroerend goed dat ter verkoop wordt aangehouden wordt gezien als voorraad, en daarom geen afschrijving en geen HIR maar directe belastingheffing over de verkoopwinsten.

In de casus die voorlag bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ging het om een BV die zich bezig hield met de handel en exploitatie van onroerende zaken. Over de periode 2000 – 2006 had de BV met de Belastinginspecteur een afspraak gemaakt: De verkoopwinst van de panden mocht voor 50% aan een HIR worden toegevoegd en moest voor 50% in de winst worden opgenomen. Voor 2007 had de Belastinginspecteur de afspraak opgezegd. In 2008 werd de BV verkocht: Vrijgekomen panden werden verkocht en niet meer verhuurd, ook andere panden werden verkocht. Volgens het Hof zijn de panden vanaf 2007 te bestempelen als voorraad en kon er geen HIR meer worden gevormd voor de boekwinsten.

Dit is op zichzelf geen verrassende uitspraak, de feiten lijken te wijzen op een kwalificatie als voorraad met alle gevolgen van dien. Toch is het voor de onroerend goedpraktijk wel heel belangrijk. Veel onroerend goed ondernemingen maken afspraken met de fiscus zoals ook in deze casus was gebeurd. Die afspraken kunnen gaan over de minimale bezitsduur om van exploitatie te kunnen spreken, of een (vast) percentage van de verkoopwinst van de onroerende zaken.

Bedrijfsmiddel of voorraad

Hoewel de theorie duidelijk is, is het in de praktijk van de handel – en exploitatie van onroerende goederen vaak lastig vast te stellen of er sprake is van een bedrijfsmiddel (wel afschrijving en HIR) of voorraad. Een langdurig bezit met als doel om huuropbrengsten te generen duidt op een bedrijfsmiddel. Een korte bezitsduur gericht op het behalen van een verkoopwinst duidt op een onroerend goed dat als voorraad wordt aangehouden. Een zeer korte bezitsduur in combinatie met een zeer hoge verkoopwinst zal doorgaans duiden op een voorraad.

Grijs gebied

Tussen de uiterste is een belangrijk grijs gebied. Wat te denken van onroerend goed dat in afwachting van een betere marktsituatie voor verkoop vier jaar wordt verhuurd? Of een onroerend goed waarop een langjarige huurovereenkomst wordt afgesloten, maar dat na drie maanden aan een institutionele belegger met veel winst wordt verkocht, als gevolg van een buitenkans.

Adviseurs van Crowe Peak geven de voorkeur om uw zaken goed te regelen. Door redelijke en evenwichtige afstemming te komen met de Belastingdienst voorkomen we voor u ongewenst en onverwachte fiscale gevolgen. Neem vrijblijvend contact met ons op.

Crowe Peak
Olympisch Stadion 24-28 1076 DE Amsterdam, Nederland
088 2055 000 contact@crowe-peak.nl